Частина II · Акт 1 демонстрації · 12 хвилин
Стадія 0. Передпроєкт
На стадії концепції можна змінити вартість об'єкта на десятки відсотків, на стадії будівництва — на одиниці. Модулі П1–П5 ведуть об'єкт від першого дзвінка до воріт G2.
П1. Запит і вихідні дані
Кадастровий номер підтягує дані ділянки
- Площа ділянки
- 1,42 га
- Цільове призначення
- 11.02 — виробництво
- Форма власності
- оренда, 25 років
- Обмеження
- охоронна зона газопроводу
- Отримано ТУ
- 3 з 4
Агент 14. Аналітик вихідних даних
Три знахідки у комплекті ТУ, геології та МУО
Слабкі ґрунти на плямі забудови
критичноСвердловини 3–5: суглинок текучопластичний до 4,2 м. Потрібне пальове рішення або заміна ґрунту.
Вплив: +8,4 млн грн до укрупненої оцінки
Охоронна зона газопроводу високого тиску
критичноПроходить по південній межі ділянки, 12 м. Обмежує розміщення в'їзної групи.
Вплив: перепланування генплану
Немає ТУ на водовідведення
увагаУ комплекті ТУ відсутні умови на скид зливових вод. Термін отримання 45 днів.
Вплив: ризик зсуву G3 на 1,5 міс
«Дві з цих трьох знахідок зазвичай виявляються на будівництві й коштують мільйони.»
П2. Концепція і варіанти
Порівняння у грошах і строках — рішення фіксується з обґрунтуванням
Варіант А. Одноповерховий
обраноCAPEX
143.2
Строк
14 міс
OPEX
нижчий
Більша пляма забудови, простий каркас
Варіант Б. Двоповерховий
CAPEX
158.7
Строк
17 міс
OPEX
вищий
Економія ділянки, складніші фундаменти
П3. Укрупнена оцінка — кошторис до проєкту
Агент 13 підбирає аналоги за ТЕП і дає оцінку діапазоном
| Аналог | Площа, м² | Рік | тис. грн/м² | Подібність |
|---|---|---|---|---|
Складський корпус «Схід» AN-114 · Каркас збірний, ті самі ґрунти | 3 900 | 2025 | 21.4 | 0.92 |
Виробничий корпус «Ірпінь» AN-098 · Більше інженерії | 5 250 | 2024 | 23.9 | 0.87 |
Логістичний склад «Калинівка» AN-076 · Без адмінблоку | 4 400 | 2024 | 19.8 | 0.81 |
Комплекс «Житомир-Захід» AN-061 · Індексовано на 2026 | 6 100 | 2023 | 22.7 | 0.74 |
Нижня межа
138,0млн грн
Очікувана
143,2млн грн
Верхня межа
151,0млн грн
Довіра оцінки 0,74. Найбільша невизначеність — фундаменти: у трьох із чотирьох аналогів нормальні ґрунти.
A14 · Аналітик вихідних даних
Порада3 критичні знахідки у ТУ і геології
A13 · Оцінювач за аналогами
Порада4 аналоги, оцінка 138–151 млн грн, довіра 0,74
Ворота G2
ТЕО → Проєктування
Пройдено 08.04.2026, керівник (власник). Обґрунтування: IRR базового сценарію 14,6 % при бар'єрній ставці 12 %.
П4. ТЕО та інвестиційна модель
Три сценарії, млн грн та %
| Сценарій | CAPEX | Дохід/рік | IRR | Окупність |
|---|---|---|---|---|
| Песимістичний | 156.4 | 21.2 | 9.4 % | 9.1 р. |
| Базовий | 143.2 | 26.8 | 14.6 % | 6.4 р. |
| Оптимістичний | 138.9 | 30.1 | 18.2 % | 5.2 р. |
Аналіз чутливості
IRR базового сценарію 14,6 %
- Вартість будівництва10.9 % … 18.1 %
+10 % → 10.9 % · −10 % → 18.1 %
- Ставка оренди17.8 % … 11.2 %
+10 % → 17.8 % · −10 % → 11.2 %
- Строк будівництва12.1 % … 15.9 %
+3 міс → 12.1 % · −2 міс → 15.9 %
- Вакантність12.6 % … 15.4 %
15 % → 12.6 % · 5 % → 15.4 %